敷地選びと建築規制 231

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1.敷地選びと建築規則　

○区画の形や広さ、位置で建築規制の影響が違う

○建築基準法の規制だけでなく、様々な規制を受ける
別荘地、住宅地の敷地（区画）は、どこでも自由に家が建てられるわけでない。建築基準法の規制だけでなく、県条例、町村の条例　、国立公園法など、様々な規制を受ける。　

○規制が厳しいほど住環境は守られる
規制が厳しいと建築は制限されるが、その分環境は守られ、建　てた後は良い住環境が得られると考えるべきだろう。より厳しいと　ころはより環境を良好な状態に保っていると考えたら良い。


○別荘地により独自の自主規制
　　別荘地により独自の自主規制を持っていることが多い
　　 管理事務所などで建築規約をもらい 読んでも分からないことは聞くこと


○敷地を選択する上で重要な規制
　�@建ぺい率と容積率
　　敷地面積の何％まで建築していいか、床面積の合計は敷地面積の何％までか
　�A敷地選びと後退距離
　　例をあげて説明
　�B 敷地選びと高さ制限
　　個人の別荘では２階建て以下で、地上に出ている基礎面の平均から10〜13ｍ以下に抑えるという別荘地　　　が一般的。
　

 

2.敷地選びと建築規則　後退距離　例�@　

　 　
○後退距離とは
　 壁面　などを　敷地境界から　何メートル離　　しなさいという規制
　　　基準にする建物の部分も　別荘地によっ　　て違う
　　　　 �@外壁（壁の中心）
　　　　 �A屋根の先端
　　　　 �B建物の先端部分
　　
　○三井の森別荘地の例
　　左の図は、蓼科の三井の森別荘地の建築　　規則からとった

敷地が幹線に面している場合　幹線は道路境界から　20ｍ　準幹線10ｍ　その他は5ｍ
離すことになっている
図の斜線の部分は建設できない部分

仮に 道路が幹線の場合（破線のＡ）は建築できるのは敷地全体の　1/3から1/4　ほどになる
建物の向き　　急傾斜や大きな岩があり、避けなくてはならない。是非残したいい木があり・
家の位置が限定されてくる

三井の森別荘地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　当社の建設例

上記の別荘地は敷地面積1.196�u（約308坪）
下図はその配置図である
道路は準幹線になるため10ｍ離している
内側の破線が建設可能地域

3.敷地選びと建築規則　後退距離　例�A　

　　 下の図は富士急山中湖畔別荘地で施工した例である
　　　
　○敷地は　727.59�u（黄色の部分　220.1坪）の緩い傾斜の角地
　○建ぺい率は敷地５００�u未満の場合は10％だが
　　 幸い500�u以上あるので　建ぺい率15％　容積率　20％　
　　 １階で　109.1�u（約30坪）　延べ　145.5�u（44坪）まで可能なのでこれは 問題ない

　○後退距離と建設可能面積
　　 ピンクの部分　が後退距離　5ｍの線を引いた建設可能地域
　　面積は　279.2�u　（84.45坪）と敷地全体の38％である
　


　 　　　　　

後退距離のプランへの影響
　　プラン上を作るにあたりオーナーの希望は
　　　○下にいくほど傾斜がきつくなる→できるだけ上（北）に
　　 ○南に庭をとりたい
　　 ○出来るだけ南に向けたい
　　 ○ケヤキの巨木が二本建っている。これは是非残したい
　　などであったが
　 　
　　 ○もう少し上に建てると平坦になるが　後退距離5ｍにひっかりこの位置がぎりぎり
　 　○希望のプランをあてはめてみると　実に10〜20ｃｍほどしか　位置をずらす余裕はなくなった
　　 ○しかもケヤキの1本はどうしても切らざるを得ない（結局　大黒柱として建物に生かすことに

敷地は傾斜のある角地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　残したいケヤキの大木が立っていた（右の木）

位置がきまり　基礎工事　→　　　　　後退距離で位置が限定され→　基礎が予想より大がかりに

ケヤキを切らざるを得ず→　加工して　大黒柱として生かすことに


建設途中の別荘
後退距離を5ｍとる必要があり、プラン上も、建設費用とも
に大きく影響をうけた

4.敷地選びと建築規則　高さ制限

２階建て以下で、地上に出ている基礎面の平均から10〜13ｍ以下に抑えるという別荘地が一般的。
たとえば高さが基礎の最も低い地点からか、平均かなど確かめること

左の図は蓼科の三井の森の建築規則による

○建物は２階以下とし、建物の高さは、建物 の接地最低地盤面から最高部（煙突、避雷針は除く）　　までが10ｍ以下とすること。
　　 10ｍ以下としてください」

　富士急山中湖畔別荘地の場合

　○「建物は２階以下で、高さは敷地にかかる建築物の最低ラインから最高ラインまでを基準とし 10ｍ以下としてください」

○平坦地では問題にならないが、傾斜度によては、高さに影響を受け、プランを変更する場合がある
（２階の壁を低くする、屋根の勾配を緩くするなど）

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